Общее собрание собственников многоквартирного дома

Всем известно, что, начиная с июля 1991 г., а именно — с появления закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» многие россияне начали постепенно становиться собственниками своего жилья.

С переходом в новый статус собственника у каждого жильца появились и новые возможности

Это — реальное участие в регулировании жизни своего многоквартирного дома. И один из основных видов такого участия и осуществления контроля за происходящими в доме процессами заключается в том, что у жильцов появилось право выбора способа управления многоквартирным домом.

То есть теперь они могут сами коллективно решать, хотят ли они, чтобы их дом по-прежнему обслуживала государственная жилищная служба – или, если такое  обслуживание их по каким-то причинам не устраивает — решение коллектива собственников может измениться в пользу выбора любой частной компании и проч. — и решение такое принимается на общем собрании собственников.

Но в данной статье мы не будем пока касаться вопроса организации ТСЖ. Поговорим сначала о том, каким образом по жилищному кодексу, то есть, в соответствии с законом,  должны приниматься собственниками любые коллективные решения в принципе. Ибо от того, насколько правильно все сделано и оформлено, зависит, в конечном итоге — будет ли то или иное решение осуществлено и сможет ли оно быть в полной мере реализованным. И первое, что надо для этого знать:

Органом управления любого многоквартирного дома является общее собрание собственников жилья

Порядок проведения такого собрания строго регламентирован законом. (ч. 1 ст. 44 Жилищного кодекса РФ). Инициатором проведения собрания может стать как любой собственник, так и управляющая организация, но, как показывает практика, лучше всего, если в доме появится инициативная группа собственников, состоящая из числа жильцов многоквартирного дома, которая впоследствии и будет координировать всю совместную работу по дому.

Таким образом, — в доме сначала следует собрать команду единомышленников — инициативную группу. Входить в нее имеют право только собственники жилых помещений и состав ее может исчисляться количеством не менее пяти человек. Стоит включить в такую группу людей, имеющих юридическое, экономическое образование и управленческий опыт работы, так как деятельность эта сопряжена с подготовкой документов, ведением официальных дел, связанных с деятельностью всего домового хозяйства и обслуживающих его организаций, а также — общением с разного рода представителями административных органов управления на разных уровнях.

Задача инициативной группы — правильно организовать объединение собственников

с тем, чтобы они могли реально влиять на жизнь дома, в котором проживают, и их совместные коллективные решения имели бы законную силу.

По закону общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится ежегодно в течение второго квартала года, следующего за отчетным. Может быть проведено также и внеочередное собрание жильцов — по конкретной той или иной чьей-то инициативе — о чем уже говорилось выше.

С чего начинается процесс организации собрания собственников?

Итак, если вы определились с тем, кто будет входить в инициативную группу собственников вашего дома — сначала нужно провести ее заседание. На нем определяется предлагаемая для этого заседания повестка дня, а также обсуждаются детали проведения общего собрания собственников: его дата, время и место проведения. Первое официальное собрание собственников обязательно должно быть проведено  в очной форме, т.е. «путем совместного присутствия собственников помещений», — как говорится в жилищном кодексе.

Итогом заседания инициативной группы должен стать протокол, в котором должно быть сформулировано намерение организовать и провести общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. В этом протоколе также нужно указать:

• форму будущего собрания (очное, заочное, очно-заочное голосование);
• место и время его проведения;
• перечень вопросов, которые планируется обсудить.

При этом очень важно сформулировать перечень планируемых к обсуждению вопросов максимально точно, потому что изменить повестку дня в течение самого собрания будет уже невозможно, то есть собственники не смогут принять на нем решения по вопросам, которые не были запланированы и определены инициативной группой заранее.

Итак — вы определились, выбрали инициативную группу, представляющую интересы дома, члены группы собрались вместе, предварительно получили в управляющей организации реестр собственников помещений, в который должны быть включены все хозяева приватизированных квартир дома с указанием площади занимаемых ими помещений. Составили уведомления по числу собственников, в которых должны быть указаны:

• сведения об инициаторе (инициаторах) данного собрания;
• форма проведения собрания (очное собрание или заочное голосование);
• дата, время, место проведения собрания;
• если собрание будет проводиться в форме заочного голосования (а это возможно только если предыдущее уже было проведено очно) – дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование;
• место или адрес, куда должны передаваться документы с такими решениями;
• повестка дня собрания;
• порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании;
• место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Инициатор собрания инициативная группа должна сообщить собственникам помещений о проведении собрания не позже, чем за 10 дней до назначаемой даты. И, соответственно, в указанный срок сообщение о проведении общего собрания должно быть направлено каждому собственнику.

Для этого, руководствуясь положениями ч. 4 ст. 45 Жилищного кодекса РФ, действовать можно по-разному:

1) направить информацию о собрании каждому заказным письмом;

2) вручить письмо под роспись каждому собственнику помещения;

3) разместить объявление о собрании в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников и доступном для всех собственников помещений.

Как провести общее собрание собственников?

Как правильно провести собрание  — этот вопрос задается людьми довольно часто. А еще чаще проводятся собрания, которые имеют только видимость таковых… Выходят во двор, например, люди, начинают обсуждать, перекрикивая друг друга, наболевшие вопросы, часто при этом они и видят-то друг друга впервые… Кто говорит громче — тот, на подсознательном уровне, воспринимается остальными как главный… А кем, когда и при каких обстоятельствах этот главный таковым был избран — и избирался ли вообще — об этом никто даже не задумывается. Не знают жильцы, порой, и о том, с кем они вообще таким образом общаются: с собственниками ли, с квартиросъемщиками государственного жилья или вовсе с чьими-то временными квартирантами…

И потом, после такого собрания появляется некая бумага, непонятно на основании чего и каким образом написанная… И думают люди, что это и есть протокол их собрания…

Хорошо, когда подобные мероприятия касаются каких-то локальных общих домовых нужд. Ну, собрали деньги, ну — установили-построили-починили… Никому, как правило, в таких случаях, нет никакого дела до таких коллективных решений.

А если, скажем, вам необходимо принять реально решения судьбоносные — и для каждого собственника, и для дома в целом? Или — вдруг кто-то из людей, не понимая, что вообще происходит и почему это называется собранием собственников — оказывается с чем-то в этих решениях несогласным?..

Вот тогда и оказывается, что такие сборы общественности и ее коллективные труды просто-напросто напрасны: они не имеют никакой юридической силы и только оставляют людей пребывать в иллюзии о том, что они что-то коллективно официально решили и можно теперь спать спокойно… И это есть глубокое заблуждение.

Стандартная форма проведения очного собрания собственников помещений в многоквартирном доме такова:

Если есть кворум, то есть, если, после всех вышеописанных процедур, осуществленных инициативной группой собственников, на собрание пришли остальные владельцы своих квартир или их законные представители и участников собрания оказалось не меньше, чем  51 процент от всего количества проживающих в доме собственников, — собрание может быть начато. А для того, чтобы узнать, присутствует ли на очном собрании кворум — обычно используется так называемый  явочный лист.

То есть, каждый собственник, пришедший на собрание, должен предъявить организаторам свой документ, удостоверяющий его личность, а также документ, подтверждающий право собственности на занимаемую им жилплощадь. Если в проведении собрания участвует представитель собственника — он также должен иметь официальный документ, подтверждающий это право. Обычно это заверенная нотариусом официальная доверенность.

В такой доверенности на голосование должны содержаться сведения о представляемом собственнике помещения и его представителе (имя, место жительства или место нахождения, паспортные данные). Документ этот должен быть оформлен в соответствии с требованиями п. 4 и п. 5 ст. 185 Гражданского кодекса РФ или удостоверен нотариально (ч. 2 ст. 48 Жилищного кодекса РФ).

Все эти данные вносятся в явочный лист, где каждый пришедший собственник должен расписаться.

Перед началом собрания его организаторы подсчитывают, сколько собственников зарегистрировалось и какой долей в праве общей собственности они обладают. При этом количество голосов, которым обладает каждый собственник на общем собрании, пропорционально его доле в праве общей собственности на общедомовое имущество. Таким образом, эта самая доля определяется для каждого собственника методом деления площади помещения (на основании его свидетельства о праве собственности) на сумму площадей жилых и нежилых помещений в доме согласно домовому техническому паспорту.

Надо помнить, что для того, чтобы учесть реальную площадь жилых и нежилых помещений вашего дома, необходимо пользоваться сведениями только о тех помещениях, на которые зарегистрированы права собственности в государственном Реестре. Именно его информация считается приоритетной в случае, если вдруг в документах жильцов возникают какие-то расхождения.

Как же рассчитать практически долю каждого собственника?

Давайте представим, что в доме, например, десять квартир площадью по 30 м2 каждая. То есть общая площадь этих квартир, соответственно — 300 м2. В этом случае  доля каждой квартиры в праве собственности на общедомовое имущество составит:

30 / 300 = 0,1

Причем, доля, как вы заметили, — считается не в процентах, а именно в долях. (Впрочем, — понятно, что доля, например, 0,1 соответствует 10%).

Чтобы решение собрания считалось потом законным, важно, чтобы было собрано больше половины — а лучше две трети голосов всех собственников жилых помещений согласно занимаемой ими жилой площади. Это означат, что учитывается в этом случае не просто число проголосовавших людей, а именно — число квадратных метров жилплощади.

То есть чтобы подсчитать голоса правильно,  важно знать общую площадь всех жилых помещений в доме, а также, какой процент от общей цифры составляет один квадратный метр. И полученное процентное соотношение умножается на метраж квартиры, которой владеет собственник. После этого нужно подсчитать, какой процент квадратных метров участвовал в голосовании и как в результате распределились голоса, и подсчет производится отдельно по каждому вопросу повестки собрания. Таким образом, хозяин трехкомнатной квартиры, например, имеет при голосовании большую процентную долю, чем владелец квартиры однокомнатной.

Поэтому главным документом каждого собственника, определяющим площадь занимаемого им помещения, является его Свидетельство о праве собственности на помещение.

Итак — общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, наконец, началось

Сначала на нем выбираются: председатель собрания, его секретарь для ведения протокола, счетная комиссия для подведения итогов голосования (определяется ее количество и персональный состав).  Это обязательные процедурные стандарты. И потом только проводится обсуждение остальных вопросов повестки дня, которое завершается голосованием.

Голосование должно быть проведено по каждому обозначенному в повестке дня вопросу посредством определения вариантов «за», «против», «воздержался».

Протоколы собраний собственников и их решения должны храниться по адресу, который также должен быть определен решением такого собрания. И в каждом решении собственника, которое, по сути, и является итогом всей вышеописанной процедуры, должны быть указаны сведения:

• о лице, участвовавшем в голосовании;
• о документе, подтверждающем его право собственности;
• о решении этого лица по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался» (ч. 3 ст. 48 Жилищного кодекса РФ).

И, в конце концов,  в соответствии с ЖК РФ, копии решения собрания и его протокола должны быть переданы управляющей компании, которая, в свою очередь, также обязана в течение пяти дней после получения данных документов, направить их в Государственную жилищную инспекцию для хранения там сроком на три года.

Теперь, мы надеемся, что, прочитав эту статью, вы не сделаете больше ошибок в этом не таком уж и простом деле — организации легитимного собрания собственников помещений в многоквартирном доме. А если у вас останутся какие-то вопросы — пишите их в комментариях, и мы обязательно на них ответим.