Эмфитевзис это право владения земельным имуществом в древнем Риме

Эмфитевзис это понятие, которое так же, как и термин суперфиций, определяет права на долгосрочное пользование чужим земельным наделом. 

При этом эмфитевзис — это механизм, затрагивающий использование земли строго в сельскохозяйственных целях. Документ, который регулирует отношения владельца и арендатора земли, в этом случае, носит название договор эмфитевзиса. Что же касается суперфиция, то здесь земля отдается под застройку. Документом, в этом случае, может быть и договор, и завещание. Причем, собственником, согласно завещанию, может быть одно лицо, а право застройки может передаваться другому.

Возникновение понятий эмфитевзис и суперфиций в Римском частном праве

Оба этих понятия пришли к нам, как и большинство других юридических терминов, из Римского права. Так, латинское слово emphyteusis означает “насаждать”. Эмфитевзис по своей сути давал право на долгосрочную возможность пользования чужим земельным наделом.

Отличительной особенностью, в этом случае, была наследственность таких действий с обязательной обработкой земли сельскохозяйственного назначения. Такой институт возник в период расцвета Римской империи как вариант освоения целинных земель. Если, приводя также и другие термины и формулировки из источников римского законодательства, сравнивать это с сервитутом, то данная форма имела более широкое содержание. А в сравнении с личностным фактором, отличие здесь заключалось в наследственном характере землепользования.

Гражданин, взявший в аренду определенную площадь, обязывался выплачивать оброк собственнику. Скидка не делалась на форс-мажорные обстоятельства или увеличение налогов со стороны державы. Вся территория должна была находиться в идеальном состоянии, согласно хозяйственному назначению.

В то же время, кроме обязанностей, подобный арендатор имел и значительные права:

1. На определенную защиту и петиторный иск.
2. Использования урожая по своему усмотрению.
3. Землю можно было отчуждать или заложить с обязательным уведомлением владельца.

Собственник, в свою очередь, имел свои привилегии:

• преимущество при покупке урожая;
• получения дивидендов от продажи плодов в размере 2%;
• возможность добиваться защиты своих прав в суде.

Срок аренды составлял 100 лет или более длительный срок. Если аренда заключалась на меньшее время, то владелец совершенно не ограничивался в своих правах.

Вместе с тем, существовали условия прекращения подобных отношений. Это происходило в случаях нанесения вреда арендованному участку, трехлетней неуплаты арендной платы или отчислений в казну.

Суперфиций – одно из правовых явлений в системе Римского права. Этот термин представлял собой право использования чужого (чаще городского) участка земли с целью возведения на нем здания. Такое право базировалось на отчуждаемости и наследственности действия.

Договором всегда была предусмотрена выплата владельцу предоставляемой площади определенного денежного взноса.

Само собой, подати никто не отменял. Права нового временного хозяина предусматривали возможность передачи участка в залог, обременение сервитутами без ущемления интересов владельца и даже отчуждение при наличии согласия собственника.

Прекращался суперфиций на основе невыплаты взносов, окончания срока действия договора, при отказе от землепользования и т.д. При этом арендатор оставлял за собой право на стройматериалы, а само здание переходило в руки собственника. Если строение уничтожалось, например, в результате пожара, правовые отношения продолжались. Охрана прав у суперфиция была точно такой, как и у эмфитевзиса.

Регулировались такие отношения договором или легатом. Осуществление фактической передачи основывалось на традиции.

Эмфитевзис

Как здесь уже отмечалось, понятие эмфитевзиса обозначает право на постоянное землевладение, что дает возможность использования экономической ценности земельного надела, не приобретая его в частную собственность.

В современном отечественном праве пока нет точных законов, касающихся подобного рода вещных прав. Их теоретическая база заложена лишь в Концепции развития гражданских законов страны. Хотя очевидно, что процесс оборота земельных участков в сельском хозяйстве, которые являются чужой собственностью, должен быть юридически отрегулирован.

Нельзя забывать, что земля относится к ограниченным природным ресурсам. Поэтому ценность внедрения вещных прав в этом случае основана не только на юридических вопросах, но и носит социальную подоплеку.

Современное законодательство России предусматривает эмфитевзис как форму владения определенным участком земли, основанную на наследовании.

Также существует право бессрочной обработки данной территории.

Если же говорить о землевладении как таковом, то объектом права землевладения в нашей стране является площадь участка. Отличительный признак этого понятия заключается в четком предназначении землепользования: ведения на земельном участке конкретной хозяйственной деятельности.

Так, существует несколько видов эмфитевзиса:

1. Сельскохозяйственное производство.
2. Лесное хозяйство.
3. Организация вылова рыбы.
4. Разведение рыбы
5. Охотоведческое хозяйство.
6. Создание охраняемой территории (заповедник).
7. Реализация иных задач, предусмотренных законом.

Главной основой для возникновения таких правоотношений будет договор эмфитевзиса. Такой договор содержит пункты обязательств между человеком, заинтересованным в хозяйственном использовании земельного участка, и собственником.

Право в отношении землепользователей может переходить к другим лицам на основе универсального характера правопреемства. Документ, устанавливающий подобные права, составляется письменно, заверяется нотариусом и регистрируется в государственных органах.

Юридическая природа эмфитевзиса дает возможность арендатору защищать свои вещные права путем использования негаторного иска. Когда же в законодательной базе РФ сможет реально появиться эмфитевзис, это неизбежно приведет к кардинальным изменениям во всех законных кодексах государства.

Суперфиций

Юридический термин суперфиций — это специфическое право на застройку определенных земельных участков. Главная особенность этой ситуации состоит в том, что земля при этом — всегда чужая.

Еще в античном Риме здание, возведенное на таких принципах, могло наследоваться, продаваться, служить залоговым имуществом и т.д. Правоотношения такого характера устанавливались на четко определенный срок или бессрочно. Человек, использовавший суперфиций, получал выгоду от эксплуатации возведенного помещения.

Как и в случае с эмфитевзисом, такой вариант использования ресурсов в нашей стране законодательно пока не закреплен.

Рассмотрим российский вариант такого вещного права

Он предусмотрен Концепцией развития гражданских законов государства. Итак: человек берет в аренду землю и строит на ней нужное ему здание. Свой доход он получает от хозяйственного использования выстроенного помещения. Конечно, строение нельзя физически отделить от территории, на которой оно возведено. Поэтому отношения между застройщиком и владельцем участка должны регулироваться договором. Самый главный аспект подобного документа – срок аренды.

Концепция предлагает отдельно закрепить норму срочного права строительства. В этом случае, у арендатора не будет возможности продлить арендный договор, и все здание по окончании установленного срока перейдет в собственность владельца участка. Проблема уничтожения имущества, которым является здание, должна обязательно найти отражение в пунктах такого договора.

Если владельцем участка будет государство или муниципалитет, важно рассмотреть вероятность приобретения территории под домом самим застройщиком.

Определенной проблемой выглядит сегодня и возможность продления аренды. Любой строитель хочет получить максимальную выгоду от эксплуатации возведенного объекта. И, в любом случае, ключевым вопросом тут останется проблема срока аренды.

Большинство строительных компаний заинтересованы во внедрении закона как основы отношений с государством, владеющим землей, именно суперфиция. Это могло бы привести, наконец, к исчезновению мошеннических схем в строительстве, рационализации при освоении новых земель и повышению качества возводимых объектов. Последнее утверждение вытекает из самой логики: ведь если застройщик будет подписывать договор аренды на длительный срок, то он будет заинтересован и в длительно надежном состоянии здания, построенного на этой земле.

Сравнение и отличия понятий данных вещных прав

Если сравнить эмфитевзис и суперфиций, то окажется, что они имеют и существенные понятийные отличия. Лучше всего такие нюансы видны в применении законов именно в древнем Риме.

Вещные права эмфитевзиса понимались обеими сторонами сделки как аренда на долгий срок с возможностью наследования таких отношений. Арендатор мог изменить особенности земельного участка, не приводящие к ухудшению его качеств. Он пользовался собранным урожаем, мог заложить участок или отдать наследнику. А вот право, касающееся отчуждения, подвергалось ограничению.

Собственник свои отношения с арендатором выстраивал на своевременной оплате оброка и получения процентной ставки от цены покупки. Если в течение трех лет плата не производилась, эмфитевзис между этими людьми прекращался.

Суперфиций, по своей сути являлся городской модификацией эмфитевзиса. Поскольку использование земли в этом случае предполагало не получение сельскохозяйственных выгод, а возведение на арендованной территории конкретного здания, гражданин, организовавший строительство здания, получал все выгоды от его использования.

Но римский закон гласил, что любое здание следует за земельным участком. Поэтому владельцем всегда оставался собственник участка. Защита прав в этом случае происходила подобно случаю с эмфитевзисом.

Что же касается вариантов применения подобных отношений в российском гражданском праве, то здесь проводить сравнение, основываясь на вышеуказанной Концепции, довольно сложно. Поэтому, надо полагать, что время для подобной оценки этих случаев и понятий настанет тогда, когда произойдет точное вхождение этих норм в жизнь нашего общества.

Автор текста — admin